Условие о задатке (авансе) в предварительном договоре

Исходя из п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор — это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Это означает, что из предварительного договора возникают права и обязанности только по поводу заключения основного договора. Такое обязательство носит неденежный характер, что не предполагает уплаты по предварительному договору каких-либо средств.

Внесенная предварительная оплата или задаток в отсутствие основного обязательства часто признаются судами неосновательным обогащением лица, в пользу которого она перечислена (ст. 1102 ГК РФ), при этом отмечается, что задатком может быть обеспечено только денежное обязательство (см., например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 30.11.2006 N Ф08-6228/06, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.06.2004 N Ф04/3281-399/А67-2004, Президиума Ярославского областного суда от 15.11.2006 N 44-г-168).

Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС от 19.01.2010 N 13331/09, применение задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору невозможно.

Вместе с тем имеется и противоположная позиция. В частности, суды признают внесенные суммы неосновательным обогащением только в случае прекращения обязательств по предварительному договору, когда в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ не заключен основной договор до истечения срока его заключения или ни одна из сторон не предложила заключить основной договор (смотрите, например, Кассационное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20.07.2010 по делу N 33-19740).

Также судами признается возможность передачи денежных средств в качестве аванса по предварительному договору, а суммы, уплаченные по предварительному договору в качестве задатка, квалифицируются как аванс (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 17.06.2009 N КГ-А40/5392-09, ФАС Северо-Западного округа от 24.04.2009 N А56-21174/2007). Более того, Верховным судом РФ признано допустимым включение условия о задатке в предварительный договор (смотрите, например, определение СК по гражданским делам ВС РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5). Иными словами, суды допускают уплату аванса по предварительному договору.

С одной стороны, в силу того, что гражданское законодательство не содержит прямого запрета на осуществление сторонами предварительного договора платежей в счет исполнения обязательств по основному договору, который стороны обязуются заключить в будущем, наличие в предварительном договоре условия об уплате покупателем до заключения основного договора аванса, зачитываемого впоследствии в счет платы по основному договору, не противоречит законодательству. С другой стороны, в условиях отсутствия единообразной практики по данному вопросу такое условие может быть признано судом недействительным (ст. 180 ГК РФ).

Может ли условие о задатке содержаться в предварительном договоре?

Выводы, содержащиеся в ответах на два предыдущих вопроса, могут быть экстраполированы и на проблему включения условия о задатке в предварительный договор. Вкратце суть проблемы можно изложить следующим образом. Договорная практика свидетельствует о том, что стороны зачастую включают в предварительный договор (прежде всего предварительный договор купли-продажи) условие о том, что в счет цены, подлежащей уплате, покупатель выплачивает продавцу денежную сумму, которую сами стороны квалифицируют как задаток и к которой применяются правила ст. 380 и 381 ГК.

Между тем заключению такого соглашения, препятствует, на наш взгляд, тот факт, что подобный задаток не выполняет платежную функцию, которая присуща задатку. Предварительный договор не является основанием для возникновения денежного обязательства по оплате вещи, подлежащей продаже, — это обязательство будет порождено договором купли-продажи, которого пока еще нет и который будет заключен в будущем. Таким образом, подобный платеж: в принципе не может рассматриваться как часть платежа.

Отношение судов к изучаемой проблеме можно описать следующим образом: в большинстве случаев суды придерживаются мнения о том, что предварительный договор не может содержать условия о задатке.

Так, например, ВС РФ в одном из обзоров поместил следующий тезис. Обсуждая возможность включения в предварительный договор условия о задатке, суд разъяснил, что соглашение о задатке заключается только вместе с основным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности (см. Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г., утвержденный постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006). В другом деле окружной арбитражный суд рассуждал следующим образом. Согласно п. 1 ст. 380 ГК задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор, по мнению суда, не порождает имущественных (денежных) обязательств. Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК, реализованы быть не могут. Указание в договоре на то, что переданная будущим покупателем будущему продавцу сумма при совершении предварительного договора засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку основной договор еще не заключен (см. постановление ФАС ЗСО от 17.06.2004 N Ф04/3281-399/А67-2004).

Однако есть и иная, неверная на наш взгляд, позиция, в соответствии с которой включение условия о задатке в предварительный договор признается допустимым. Она была высказана окружным арбитражным судом в следующем деле. Предметом спора стало требование о признании несоответствующим закону предварительного договора, содержащего условие о задатке. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования исходя из того, что спорный договор не соответствует закону по следующей причине. В предварительный договор включено условие о задатке, а использовать задаток в том виде, в котором он определен в ГК применительно к предварительному договору, предметом которого являются обязательства сторон в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по цене, согласованной сторонами, по мнению суда первой инстанции, неправомерно. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, придя к выводу о том, что содержание (согласовано условие о предмете и сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор) и форма предварительного договора соответствуют требованиям, изложенным в ст. 429 ГК. Окружной суд оставил в силе постановление апелляционной инстанции, указав, что предварительный договор верно квалифицирован апелляционной инстанцией как смешанный, поскольку в нем содержатся условия о внесении денежной суммы в счет оплаты по договору, который будет заключен в будущем (см. постановление ФАС УО от 29.06.2006 N Ф09-5566/06-С3).

Между тем ВС РФ в недавнем деле признал возможность включения условия о задатке в предварительный договор, сославшись на то, что «задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца п. и покупателя С. заключить основной договор — договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию» (определение ВС РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5).

Однако этот подход не был воспринят Президиумом ВАС РФ, который, рассматривая спор о возможности включения условия о задатке в предварительный договор аренды, категорически отверг саму такую возможность: «Согласно пункту 1 статьи 380 Кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Ни предварительный договор, ни дополнительное соглашение к нему не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом» (см. постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09).

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...